Самовольная постройка: Вопросы, решаемые строительно-технической экспертизой

Голые толстые негритянки

О, эти формы так прекрасны! Голые толстые негритянки как сладкие пирожки с аппетитной начинкой, которые хочется попробовать! Во время активного секса их увесистые дойки эротично болтаются, а пышные ягодицы колышутся как морские волны. Разве они не шикарны?

В соответствии со ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, когда право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Предъявление исков о признании права собственности на самовольную постройку.

Иски данной категории предъявляются по месту нахождения строения.

Иски оплачиваются госпошлиной в размере, определенном ст. 333.19 НК РФ.

С иском о признании права собственности в праве обратиться лицо, у которого земельный участок находится в собственности, пожизненном владении или в оперативном управлении или в аренде.

Ответчиком по делу могут выступать:

  • орган местного самоуправления;
  • застройщик, если ему не принадлежит земельный участок и он осуществил постройку.

С иском о сносе самовольных построек могут обратиться:

  • прокурор;
  • собственник земельного участка;
  • орган местного самоуправления.

При рассмотрении дел о признании права собственности на самовольную постройку истцу необходимо доказать, что:

  • строение является недвижимым имуществом;
  • отсутствуют существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил;
  • постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Все названные вопросы могут быть разрешены с помощью строительно-технической экспертизы (как в до судебном порядке так и в судебном порядке).

К исковому заявлению должны быть приобщены доказательства: документ, подтверждающий обращение застройщика в орган местно самоуправления о реализации постройки; технический паспорт на строение; документ на владение земельным участком; заключение специалиста по результатам строительно-технического исследования (в случае проведения в до судебном порядке).

При рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку суду, не имеющему познаний в области строительства, зачастую приходится прибегать к услугам строительно-технической экспертизы (в случае проведения в судебном порядке).

Строительно-техническая экспертиза с технической точки зрения может решить вопросы:

1. обладает ли объект (здание, строение, сооружение) признаками недвижимого имущества;

2. о соответствии требованиям СНиП, ГОСТов и другим нормативным строительным актам для зданий и сооружений;

3. о создании угрозы жизни и здоровью граждан возведенными зданиями, сооружениями.

При решении первого вопроса экспертное исследование проводится по результатам системного анализа квалификации имущества по трем группам (ст. 130 ГК РФ).

1. Объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, участки недр, обособленные водные объекты).

2. Объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (космические аппараты, суда и т.д.) или другое имущество, определенное законом (так называемая недвижимость по закону).

3. Объекты, которые прочно связаны с землей и их перемещение влечет несоразмерный ущерб их назначению.

Объекты всех трех групп имеют исходные общие признаки: экономическую ценность и социальная значимость.

При установлении того, что исследуемые объекты относятся к первой и второй группе, выявление обстоятельств обладания ими признаков недвижимого имущества, не требуется.

Для рассмотрения третьей группы в контексте прочной связи объекта с землей и его перемещения, влекущего несоразмерный ущерб его первоначальному назначению.

Решение данного вопроса рассматривается с позиции трех критериев оценки имущества как недвижимого: юридического, оценочного и технического.

  1. юридический – исходящий из правовой связи земельного участка и объекта недвижимости, квалификации данного объекта в нормативно-правовых актах и т.д.
  2. оценочный – исходящий из оценки стоимости (сравнительной стоимости объекта до и после перемещения, стоимости объекта и расходов по его перемещению). При этом следует учитывать то, что расходы по перемещению объекта и стоимость новых элементов не должны быть больше 40-50% рыночной стоимости объекта до его перемещения.
  3. технический – исходящий из связности объекта с землей в аспекте технических характеристик объекта.

Юридический критерий – определяется по правоустанавливающим документам.

В соответствии с анализом судебно-арбитражной практики, п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» № 66 от 20.12.2006 г. и п. 11 Постановления Пленума Верховного суда СССР «О судебной экспертизе по уголовным делам» №1 от 16.03.1971 г. «вопросы права и правовых последствий оценки доказательств относятся к исключительной компетенции суда», в связи с чем в рамках производства строительно-технического исследования юридических критерий не может рассматриваться.

Оценочный критерий

Оценочные критерии отнесения имущества к недвижимости (в случае их переноса) могут базироваться на норме закона «О невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению», т.е. на оценке ущерба стоимости объекта в результате его перемещения.

Оценка ущерба может проводиться путем сравнения рыночной стоимости объекта «до» и «после» перемещения с учетом расходов на перемещение (включая расходы на демонтаж, транспортировку, установку и ремонт).

При этом следует учитывать то, что технические и практические данные свидетельствуют о целесообразности перенесения объектов имущества, если расходы на перемещение менее 50% рыночной стоимости объекта до перемещения.

В соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.98 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости»; ФСО №3 «Требования к отчету об оценке» утвержденными приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. при оценке рыночной стоимости объекта оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) доходный, сравнительный, затратный подходы к оценке.

  • Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
  • Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
  • Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Технический критерий

Техническими критериями отнесения объекта к недвижимости являются:

  1. Критерий технической (физической) связности с землей.
  2. Критерий технического предназначения объекта.
  3. Невозможность функционирования данного объекта по прежнему назначению после его перемещения.

Признаки неразрывной связи с землей

  1. Наличие фундамента
  2. Характер фундамента
  3. Материал, из которого изготовлен объект
  4. Наличие подведенных к объекту коммуникаций
  5. Невозможность отделения спорных объектов от фундамента без причинения несоразмерного ущерба их назначению
  6. Отнесения объекта к капитальным
  7. Невозможность функционирования спорных объектов в соответствии с их целевым назначением после их переноса (воссоздание объекта из тех же материалов на том же месте. При этом использование новых материалов (крепежей, цемента и т.д.) не должно превышать 10% от общей стоимости объекта)
  8. Пространственная индивидуальность.

По фундаментам и его характеру

Само по себе наличие фундаментов не свидетельствует о возведении недвижимости – оно является лишь одним из признаков объекта недвижимости. В данной ситуации необходимо исходить из характера фундамента.

По материалам из которого изготовлен объект

Возможность проведения демонтажа объекта (здания, строения и сооружения), исходя из учета материала из которого изготовлены конструктивные элементы, без нарушения  их целостности, позволяющих его возвести в новом месте с сохранением объемно-геометрических прогрессий строения.

Неразрывная связь объекта с землей

Наличие заглубленного фундамента с учетом пространственной жесткости всей конструкции здания, строения и сооружения.

Отведение участка под строительство.

Отведение участка под строительство является юридическим вопросом и не относится к вопросам, решаемым экспертами-строителями. Однако экспертом рассматриваются имеющиеся документы на земельный участок, в том числе зоны его расположения и разрешенного использования.

Подведение к объекту стационарных коммуникаций.

Наличие подведенных коммуникаций: системы водоснабжения, канализации  (возможно подведение теплосети).

Техническое предназначение объекта.

 С 1 января 2007 г. осуществляется формирование реестра объектов капитального строительства,  представляющий собой систематизированный свод сведений и документов о названных объектах учета (Приказ Минэкономразвития РФ от 08.09.2006 N 268; зарегистрирован в Минюсте РФ 27.09.2006 N 8327.

Данные Правила разработаны в целях создания условий для осуществления государственного технического учета объектов капитального строительства (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства) и их частей (помещений)".

Определение капитальности объектов в рамках рассматриваемого  вопроса основывается на требованиях действующего законодательства, в том числе  ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ, ст. 130 ГК РФ и иных техническим норм и правил.

 Индивидуально – определенные признаки, характеризующие объект.

Объекты недвижимости определяются индивидуальными признаками. Индивидуализируются они в первую очередь своим местонахождением на определенном земельном участке с присвоением им адреса в соответствии с законом от 18.12.1997г № 152-фз «О наименовании географических объектов» и Постановления Правительства РФ от 20.05.99г № 554 «О мерах по реализации федерального закона «О наименованиях географических объектов»».

При решении второго вопроса о соответствии объекта исследования требованиям существующих строительно-технических норм, стандартов, а также иных нормативных актов эксперт исходит из следующего: самовольная постройка должна соответствовать требованиям  Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2010г №384-ФЗ Принят Государственной Думой 23 декабря 2009 года, к которому имеется перечень национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований настоящего Федерального закона. В состав названного перечня входят ряд СНиПов, общим требованиям которых рассматриваются объекты исследования (СНиП выбирается в соответствии с классификацией здания и сооружения: СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные"; СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные"; СНиП 31-05-2003 "Общественные здания административного назначения"; СНиП 31-03-2001 "Производственные здания"; СНиП 31-04-2001 "Складские здания", а также в зависимости от инженерной оснащенности коммуникациями и т.д.), в том числе необходимо рассматривать градостроительные, противопожарные и санитарно-эпидемиологические требования.

При рассмотрении на предмет соответствия градостроительным требованиям необходимо руководствоваться требованиями установленными в области градостроительного регулирования на федеральном уровне (СП 42.13330.2011), региональном (Нормативы градостроительного проектирования  городских округов и поселений ростовской области) и местном (Правила планировки и застройки города), где указаны предельные параметры разрешенного строительства для конкретного района города (поселения).

Противопожарные требования регламентируются Федеральным законом от 22.07.2008 года № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», согласно которому здания и сооружения классифицируются  по пожарной опасности, с учетом разделения на категории по функциональному назначению (А,Б, В-В4, Г, Д) и классы функциональной (Ф.1, Ф.2, Ф.3, Ф.4, Ф.5) и конструктивной пожарной опасности (С0, С1, С2, С3), а также степени огнестойкости (I, II, III, IV, V), что позволяет рассматривать требования, предъявляемые к конкретным объектам, в зависимости от функционального назначения.  К техническому регламенту разработаны своды правил в уточнение требований регламента (СП 1.13130.2009 - СП 13.13130.2009).

Санитарно-эпидемиологические требования рассматриваются согласно СанПин 2.1.2.1002-00 «Санитарно- эпидемиологические правила и нормы. Санитарно — эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям» и СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнезащите помещений жилых и общественных зданий и сооружений», СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий», а также СНиП 23-05-95 «Естественное и искусственное освещение».

Что касается непосредственно возведения жилых домов одноквартирных, то подобное строительство должно осуществляться в соответствии с требованиями СНиП 31-02-2001 и других нормативных документов, устанавливающих правила проектирования и строительства, на основании разрешения на строительство, удостоверяющего право собственника, владельца, пользователя, арендатора земельного участка (далее - застройщик) осуществить его застройку по проектной документации, согласованной и утвержденной в установленном порядке.

При индивидуальном строительстве могут применяться упрощенные процедуры разработки, согласования, утверждения проектной документации, надзора в процессе строительства, приемки дома и ввода его в эксплуатацию в соответствии с порядком, установленным органом государственной власти субъекта Российской Федерации на основе общих требований законодательства и соответствующих нормативных документов по строительству.

Размещение дома и хозяйственных построек на участке, расстояние от них до строений на соседнем участке, а также состав, назначение и площадь встроенных или пристроенных к дому помещений общественного назначения, в том числе связанных с индивидуальной предпринимательской деятельностью владельца, должны соответствовать ограничениям, установленным в разрешении на строительство и (или) архитектурно-планировочном задании в соответствии с действующим законодательством, нормативными документами по проектированию и строительству и требованиями, вытекающими из охраняемых законодательством прав жителей соседних домов.

Состав помещений дома, их взаимосвязь, а также состав инженерного оборудования определяются застройщиком. В доме должны быть созданы условия для отдыха, сна, гигиенических процедур, приготовления и приема пищи, а также другой деятельности, обычно осуществляемой в жилище.

Немаловажным критерием при определении соответствия всем строительным нормам и правилам является то, что основные неремонтируемые элементы дома, которыми определяется его прочность устойчивость и срок службы в целом, должны сохранять свои свойства в допустимых пределах с учетом требований ГОСТ 27751 и СНиП на строительные конструкции из соответствующих материалов.

Строительные конструкции и основания должны быть смонтированы таким образом, чтобы они обладали достаточной надежностью при эксплуатации с учетом, при необходимости, особых воздействий (например, в результате землетрясения, наводнения, пожара, взрыва).

Основным свойством, определяющим надежность строительных конструкций, зданий и сооружений в целом, является безотказность их работы - способность сохранять заданные эксплуатационные качества в течение определенного срока службы.

Необходимо также учитывать раздел 8 (Обеспечение санитарно-эпидемиологических требований) указанного СНиП 31-02-2001, который устанавливает требования: к системе отопления жилых домов (ГОСТ 30494), системе вентиляции, системе канализации, снабжения питьевой водой. Одним из основных требований раздела являются требования к инсоляции (естественному освещению) жилых помещений и кухонь (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01).

При решении вопроса о создании угрозы жизни и здоровью граждан, возведенных зданий, сооружений с технической точки зрения эксперт исходит из капитальности рассматриваемого строения и соответствия требованиям СНиП, ГОСТ, другим нормативным документам. Кроме того, экспертом рассматривается строение со стороны критериев и технических условий отнесения жилых домов к категории ветхих или аварийных, т.е. непригодных для проживания согласно МДС 13-6.2000 (Постановление Госстроя РФ от 20.02.2004г № 10, отказано в регистрации Минюстом РФ, однако является действующим документом).

На ряду с вышеперечисленными вопросами, являющимися по сути стандартными при рассмотрении дел о самовольных строениях, все актуальней становится вопрос о пригодности строения (здания, помещения) для постоянного проживания граждан.

Возникновение подобного ряда вопросов связано с интенсивным расширением городских территорий и сельских поселений при массовом строительстве жилых домов в дачных образованиях (согласно СанПин 2.1.2.1002-00 допускается размещение жилых зданий в зеленой, курортной и рекреационной зонах, в СНиП «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» имеются определения и состав зонирования территорий), а также предоставления муниципальными структурами строений и помещений для постоянного проживания (в основном для не приватизированного жилья в связи с ухудшением технического состояния здания, в связи с изъятием или другие какие-либо основания).

Перепланировка и переоборудование жилых квартир

Советское жилищное строительство 60 - 80-х годов носило массовый характер. Острота потребности в жилье подчиняла его проектирование задаче строить как можно больше и как можно дешевле, соблюдая строжайшую экономию, что, в свою очередь, породило возникновение большого количества "стандартных" квартир с крайне неудобным объемно-планировочным решением. Многие дома, особенно выполненные из кирпича или блоков, как правило, имеют срок эксплуатации в среднем 100 - 150 лет, однако квартиры в подобных домах претерпевают моральное устаревание (износ). В связи с этим в настоящее время наиболее актуальным стал вопрос о перепланировке и переоборудовании жилых квартир.

Основными постулатами перепланировки и переоборудования жилых квартир являются те обстоятельства, при которых данная перепланировка и переоборудование должны проводиться по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения и не должны приводить: к нарушению прочности или разрушению конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, ухудшению условий эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан квартиры, снижению продолжительности инсоляции и ухудшению условий естественного освещения ниже нормативного уровня.

Требования, предъявляемые к перепланировке и переоборудованию квартир, устанавливают следующие нормативные документы: СНиП 31.01.2003 "Здания жилые многоквартирные"; ВСН 61-89(р); СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01; СП 31-107-2004 "Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий"; Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170; Федеральный закон от 22.07.2008 года № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

Документы необходимые для проведения строительно-технического исследования.

  • Техническая документация: технический паспорт на здание, строение помещение, проект на здание (если таковой имеется), кадастровый паспорт земельного участка.

Дополнительно могут использованы документы правоудостоверяющие, техническая документация на ввод коммуникаций и иная разрешительная документация.